【世界聚看点】REITs下跌AB面 价格理性回归过程 自购潮再起

今年以来，REITs二级市场出现了短期调整。截至5月9日，年初至今27只REITs产品平均跌幅为6.03%，仅有一只的收益为正。对于REITs二级市场的调整，市场的主流观点认为，是价格逐步回归理性的过程，下探反而形成价值洼地。长期来看，随着市场经济活动的复苏，加之基础资产本身所具有的优良质地，REITs各资产类型板块有望迎来新一轮的复苏。

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2023年以来，已有26只REITs产品跌破2022年末价格，仅有1只REITs年内实现正收益，为华安张江光大REIT，涨幅为1.153%。有6只REITs的年内跌幅超过10%，其中建信中关村REIT的调整幅度较大，截至目前已经下跌19.17%。

此外有5只REITs跌破了净资产，分别是华泰江苏交控REIT、国金中国铁建REIT、华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT和中金安徽交控REIT。

对于REITs的本轮下跌，国盛证券分析师杨业伟认为，从REITs二级市场的成交来看，今年成交低迷。整体REITs板块的换手率大部分时间维持在1%以下，近期换手率创历史新低，在0.5%附近。整体来看，公募REITs短期由于市场情绪不佳、对底层资产运营情况的预期假设出现改观、以及缺乏增量资金入场，市场以观望为主，导致二级表现较弱。从当前的估值来看，长期配置的性价比逐渐显现，大部分产权类的年化派息率已达4%以上，高速类的IRR（内部收益率）在6%以上。

例如，以5月9日华夏中国交建REIT收盘价计算，其对应的IRR在10%，能够产生较高的投资回报。随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，加之产品价格因近期市场下探现已处在价值洼地区间，产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力，随着后续业绩逐步修复，长期投资价值将逐步显现。

从基金一季报来看，公募REITs业绩表现分化明显。除3月新上市的两只产品外，其余25只公募REITs一季度累计实现营业收入逾20亿元，累计净利润超4亿元。

其中，部分项目产品净利润增长显著，高速公路REITs业绩进一步修复；保障性租赁住房项目出租率高；但产业园区的出租情况待改善。

中信证券研究团队分析指出，相较于2022年四季度，国内经济活动持续修复和货车通行费优惠政策影响结束，交通基础设施REITs底层资产的车流量和通行费均显著回升；仓储物流REITs一季度则经营表现稳健，体现出一定的抗周期能力；较高的出租率也支撑了保障房REITs一季度经营平稳、现金流稳定。不过产业园区REITs中，重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等因素导致部分REITs的出租率显著下滑，拖累同期业绩。

虽然REITs的表现差强人意，原始权益人（及一致行动人）也给予积极支持。

5月9日，华夏基金发布公告，称公司将以不超过3000万元固有资金投资华夏中国交建REIT，并持有不少于6个月。这也是该基金自去年12月原始权益人（及一致行动人）增持后，再迎“自购”，向市场传递出积极信号。

公告显示，基于对旗下管理的华夏中国交建REIT未来发展前景的信心，以及与广大投资者共担风险、共享收益的原则，华夏基金将自本公告发布之日起6个月内使用3000万元以内固有资金投资该基金，并承诺持有期限不少于6个月。

值得一提的是，这并不是华夏中国交建REIT首次被“自购”。2022年12月5日,华夏中国交建REIT发布公告称，原始权益人及其一致行动人中交资本计划自2022年12月6日起6个月内，通过竞价交易方式，增持基金份额数量不超过1200万份（占已发行基金总份额的1.2%）。4月26日，华夏中国交建REIT发布的增持进展公告透露，中交资本已累计增持该基金份额891.74万份，累计增持金额超过7240万元，还可以增持不超过308.26万份。

无独有偶，5月8日晚，中信建投国家电投新能源REIT发布公告称，原始权益人之一致行动人百瑞信托计划自2023年5月9日起6个月内，通过竞价或大宗交易买入方式增持该基金份额。公告显示，本次拟合计增持不超过1600万份，占已发行基金总份额的2%。

这已是短短几天内，中信建投国家电投新能源REIT第二次发布原始权益人增持公告。

中信建投国家电投新能源REIT今年3月29日刚在上交所上市。该产品募集份额8亿份，发售价格9.8元/份，募集总额78.40亿元，其中国家电投集团江苏电力有限公司作为原始权益人，认购基金份额2.72亿份，占基金份额总数的34%。

上市仅一个月有余，国家电投集团江苏电力有限公司及其一致行动人即开始了大手笔增持。

公告显示，国家电投集团江苏电力有限公司此次拟增持基金份额不超过3200万份，占已发行基金总份额的4.00%。增持不设定增持价格区间，将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施增持计划。根据国家电投集团江苏电力有限公司母公司上海电力公告，此次增持金额不超过4亿元。

在公告中，原始权益人及一致行动人给出的增持理由是“基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，为切实维护广大投资者利益，增强投资者信心，支持本基金持续、稳定、健康发展。”